Putusan MK No. 96/PUU-XXII/2024 batalkan iuran wajib Tapera swasta. Simak analisis skema sukarela, dampak program 3 juta rumah, dan opsi Rent to Own di tahun 2026.
Jakarta, Propertimedia – Tahun 2026 menjadi titik balik krusial bagi tata kelola pembiayaan perumahan nasional. Setelah polemik panjang yang mewarnai sepanjang tahun 2024 dan 2025, kepastian mengenai iuran Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) akhirnya menemui titik terang pasca keputusan monumental dari Mahkamah Konstitusi (MK). Bagi jutaan pekerja swasta dan pelaku industri properti, pertanyaan besarnya kini bukan lagi "kapan iuran dimulai?", melainkan "bagaimana skema baru ini akan berjalan tanpa unsur paksaan?".
Keputusan MK yang membatalkan kewajiban iuran bagi pekerja swasta telah memaksa pemerintah dan BP Tapera untuk merombak total peta jalan (roadmap) mereka. Di tengah ambisi besar pemerintah merealisasikan "Program Tiga Juta Rumah," pergeseran dari skema wajib menjadi sukarela ini memunculkan tantangan baru dalam hal penghimpunan dana jangka panjang (long-term funding) untuk menekan angka backlog perumahan yang masih berada di angka jutaan unit.
Babak Baru Regulasi: Membedah Putusan MK No. 96/PUU-XXII/2024
Konstitusi telah berbicara. Melalui Putusan Nomor 96/PUU-XXII/2024, Mahkamah Konstitusi secara tegas menyatakan bahwa kewajiban kepesertaan Tapera bagi pekerja swasta dan mandiri yang bersifat memaksa adalah inkonstitusional. Hakim MK menilai bahwa pengenaan iuran sebesar 3 persen dari gaji (2,5% beban pekerja dan 0,5% beban pemberi kerja) menciptakan beban ganda (double burden) bagi masyarakat.
Alasan utamanya adalah tumpang tindih fungsi dengan program Jaminan Hari Tua (JHT) yang dikelola oleh BPJS Ketenagakerjaan. Dalam program JHT, pekerja sebenarnya sudah memiliki akses pembiayaan perumahan hingga 30 persen melalui Manfaat Layanan Tambahan (MLT). MK berpendapat bahwa memaksa pekerja yang sudah memiliki rumah atau sedang mencicil untuk ikut serta dalam iuran wajib Tapera bertentangan dengan hak atas pekerjaan dan penghidupan yang layak sesuai Pasal 27 ayat 2 UUD 1945.
Dengan adanya putusan ini, kewajiban pendaftaran yang semula ditargetkan paling lambat pada 20 Mei 2027 bagi sektor swasta kini resmi gugur dalam format aslinya. Pemerintah kini dituntut untuk lebih kreatif dalam menyusun strategi pendanaan perumahan yang lebih adil dan tidak eksploitatif.
Skema Sukarela: Solusi atau Kompromi?
Menanggapi putusan tersebut, BP Tapera kini tengah meracik skema baru yang lebih mengedepankan prinsip sukarela (voluntary). Skema ini diproyeksikan mulai diimplementasikan secara penuh pada tahun 2026 sebagai jembatan bagi pekerja non-ASN yang tetap ingin mendapatkan manfaat bunga rendah untuk memiliki rumah.
Dalam format sukarela ini, fokus utama BP Tapera bergeser menjadi "tabungan" dalam arti yang sebenarnya, bukan lagi "iuran." Pekerja swasta dan mandiri diberikan keleluasaan untuk bergabung jika mereka memang membutuhkan fasilitas pembiayaan perumahan. Keuntungannya tetap menggiurkan: suku bunga KPR Sejahtera yang dipatok di angka 5 persen flat selama masa tenor, jauh di bawah rata-rata bunga KPR komersial yang bisa menyentuh 11 persen.
Bagi pekerja yang memilih bergabung secara sukarela, mereka akan mendapatkan nomor identitas kepesertaan sebagai bukti unit penyertaan investasi. Dana tersebut tetap akan dikelola secara produktif dan dikembalikan beserta hasil pemupukannya saat masa kepesertaan berakhir, baik karena mencapai usia 58 tahun (bagi mandiri) atau mengundurkan diri.
Dampak terhadap Ambisi "Program Tiga Juta Rumah"
Perubahan dari iuran wajib menjadi sukarela ini tentu memberikan dampak pada kapasitas fiskal pemerintah dalam mendanai Program Tiga Juta Rumah. Sejak awal, Tapera dirancang sebagai instrumen gotong royong untuk mengatasi keterbatasan APBN dalam menyediakan subsidi perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
Namun, pemerintah memastikan bahwa gairah pembangunan perumahan tidak boleh padam. Untuk tahun anggaran 2026, pemerintah telah mengalokasikan anggaran Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sebesar Rp37,1 triliun untuk menyasar 285.000 unit rumah. Anggaran ini bersumber dari DIPA sebesar Rp25,1 triliun, pengembalian pokok Rp10,4 triliun, dan sisa saldo awal Rp1,6 triliun.
Pemerintah juga menyiapkan cadangan pembiayaan investasi jika penyerapan pasar melonjak, dengan potensi penambahan target hingga 350.000 unit rumah pada akhir 2026.7 Menariknya, kuota untuk sektor non-formal (pekerja mandiri, UMKM) ditingkatkan menjadi 15 persen untuk menjamin keadilan akses bagi mereka yang tidak memiliki slip gaji tetap.
Inovasi 2026: Skema Rent to Own (RTO)
Salah satu terobosan yang paling dinanti pada tahun 2026 adalah implementasi skema Rent to Own (RTO) atau sewa beli rumah. Skema ini dianggap sebagai solusi jalan tengah bagi masyarakat yang belum memenuhi kriteria perbankan (unbankable) tetapi memiliki kemampuan membayar angsuran.
BP Tapera saat ini masih melakukan kajian mendalam bersama asosiasi pengembang terkait mekanisme cicilan RTO. Dalam skema ini, pembayaran bulanan nantinya akan terdiri dari tiga komponen: biaya sewa, tabungan untuk uang muka (DP), dan biaya perawatan rumah. Setelah masa sewa tertentu dan tabungan DP mencukupi, status penghuni akan beralih menjadi pemilik melalui akad KPR subsidi.
Skema RTO ini diharapkan dapat mempercepat pengurangan backlog terutama di kawasan perkotaan yang padat, di mana harga rumah tapak sudah tidak terjangkau lagi oleh MBR.
Perspektif Industri: REI dan Tantangan Harga Rusunami
Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) menyambut baik keputusan MK terkait pembatalan iuran wajib, namun tetap memberikan catatan kritis mengenai keberlanjutan pasokan.3REI menekankan bahwa penyediaan rumah subsidi, terutama hunian vertikal (Rusunami) di kota besar, menghadapi tantangan berat berupa mismatch harga.
Wakil Ketua Umum REI, Bambang Ekajaya, menyoroti bahwa biaya konstruksi rusunami saat ini telah mencapai Rp10 juta per meter persegi, sementara harga patokan pemerintah masih bertahan di angka Rp8 juta per meter persegi. "Risiko membangun bangunan bertingkat tinggi tidak bisa ditawar karena menyangkut keselamatan. Tanpa penyesuaian harga yang realistis, pengembang akan sulit untuk ikut berpartisipasi dalam program rusunami di tengah kota," ungkapnya.
Di tingkat daerah, seperti Jawa Timur, REI terus mendorong konsolidasi agar pengembang tetap aktif membangun meski daya beli masih dalam tahap pemulihan. Target serapan KUR Perumahan di Jawa Timur sendiri dipatok sebesar Rp20 triliun pada 2026, yang diharapkan dapat menjadi stimulus bagi pengembang menengah dan kecil di wilayah Surabaya, Sidoarjo, dan sekitarnya.
Tata Ruang dan Kepastian Lahan: Peran Badan Bank Tanah
Kelancaran Program Tiga Juta Rumah di tahun 2026 juga sangat bergantung pada ketersediaan lahan yang strategis dan murah. Di sinilah peran Badan Bank Tanah menjadi krusial. Bank Tanah bertugas mengelola lahan negara yang selama ini "tidur" atau eks-HGU untuk dialokasikan bagi kepentingan publik, termasuk perumahan rakyat.
Hingga awal 2026, Badan Bank Tanah telah menjalin kolaborasi dengan perbankan nasional seperti BNI untuk memperkuat akses pembiayaan investasi di atas lahan Hak Pengelolaan (HPL) Bank Tanah. Di Kalimantan Timur, misalnya, Bank Tanah menyediakan lahan seluas 621 hektar untuk menunjang konektivitas Ibu Kota Nusantara (IKN) serta cadangan lahan perumahan di wilayah Penajam Paser Utara.
Kepastian tata ruang dan penyederhanaan perizinan melalui Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) tetap menjadi prasyarat utama agar proyek-proyek perumahan tidak terhambat birokrasi daerah.17 Integrasi sistem informasi antara KKPR, PBG, dan SLF menjadi fokus reformasi regulasi pemerintah di tahun 2026 demi menjamin kepastian hukum bagi investor dan konsumen.
Panduan FAQ: Memahami Tapera Pasca Putusan MK
- Apakah pekerja swasta wajib dipotong gaji untuk Tapera di tahun 2026?
Tidak. Berdasarkan Putusan MK No. 96/PUU-XXII/2024, iuran wajib bagi pekerja swasta telah dibatalkan. Kepesertaan kini bersifat sukarela (voluntary).
- Siapa yang tetap wajib menjadi peserta Tapera?
Kewajiban kepesertaan tetap berlaku bagi Aparatur Sipil Negara (ASN), prajurit TNI, anggota Polri, dan pekerja di BUMN/BUMD/BUMDes sesuai dengan regulasi yang ada.
- Apa keuntungan bergabung dengan Tapera secara sukarela?
Peserta mendapatkan akses ke pembiayaan perumahan (KPR) dengan bunga sangat rendah (5% flat), bantuan renovasi rumah (KRR), dan pembangunan rumah (KBR). Jika tidak digunakan untuk pembiayaan, dana akan dikembalikan sebagai tabungan saat pensiun.
- Apakah iuran 3% itu akan hangus?
Tidak. Tapera pada dasarnya adalah tabungan. Dana yang dikumpulkan akan dikelola dan dikembalikan beserta hasil pemupukannya di akhir masa kepesertaan.
- Bagaimana nasib pekerja mandiri atau informal?
Pekerja mandiri dapat mendaftarkan diri sendiri secara sukarela melalui aplikasi Tapera Mobile. Pemerintah telah meningkatkan kuota FLPP untuk sektor non-formal sebesar 15% pada tahun 2026.
Menuju Ekosistem Pembiayaan yang Lebih Matang
Tahun 2026 membawa pesan jelas bagi dunia properti Indonesia: kepastian hukum dan prinsip keadilan adalah fondasi utama pembangunan. Putusan MK yang membatalkan iuran wajib Tapera swasta mungkin mengurangi potensi penghimpunan dana masif secara instan, namun hal ini membuka pintu bagi terciptanya ekosistem pembiayaan yang lebih sehat dan berbasis kebutuhan nyata masyarakat.
Dengan alokasi FLPP Rp37,1 triliun dan inovasi seperti skema Rent to Own, pemerintah menunjukkan bahwa komitmen penyediaan rumah layak tidak akan surut. Tantangan berikutnya adalah bagaimana BP Tapera dapat membuktikan kinerjanya dalam mengelola dana secara transparan dan profesional sehingga masyarakat swasta tertarik untuk bergabung secara sukarela tanpa perlu dipaksa oleh regulasi.
Kedaulatan ekonomi dalam sektor properti kini bergerak menuju arah yang lebih inklusif, di mana kepemilikan rumah bukan lagi sekadar beban iuran, melainkan hak dasar yang difasilitasi oleh negara melalui kebijakan yang kredibel dan akuntabel.
Sumber dan Referensi:
- Mahkamah Konstitusi RI: Putusan No. 96/PUU-XXII/2024 tentang UU Tapera.
- BP Tapera: Target Penyaluran FLPP dan Alokasi Dana 2026.
- KantorKu: Landasan Hukum dan Manfaat Tapera bagi Pekerja.
- ANTARA News: Kajian Skema Rent to Own (RTO) oleh BP Tapera.
- Badan Bank Tanah: Laporan Proyek Strategis Nasional dan Pengelolaan Lahan.
