Biaya bangun hunian vertikal tembus Rp10 juta/m2, namun harga jual dipatok rendah. REI desak penyesuaian regulasi agar suplai rumah di kota besar tidak macet.
Jakarta, Propertimedia – Industri properti nasional memasuki tahun 2026 dengan segudang optimisme sekaligus tantangan fundamental yang cukup pelik. Di tengah upaya pemerintah mengejar target "Program Tiga Juta Rumah" per tahun, sebuah isu krusial mencuat ke permukaan: adanya ketidaksesuaian atau mismatch yang signifikan antara biaya konstruksi rill dengan patokan harga jual hunian vertikal bersubsidi atau Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami) yang ditetapkan pemerintah.
Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) melalui Wakil Ketua Umumnya, Bambang Ekajaya, mengungkapkan kekhawatiran mendalam bahwa kondisi ini akan membuat para pengembang "angkat tangan" dan enggan melanjutkan proyek rusunami di wilayah perkotaan. Padahal, hunian vertikal di pusat kota adalah solusi utama untuk mengatasi masalah backlog sekaligus mendukung konsep Transit Oriented Development (TOD) guna mengurangi kemacetan parah di kota-kota besar.
Krisis Harga: Selisih Rp2 Juta per Meter yang Menentukan
Akar masalah yang disoroti REI terletak pada hitung-hitungan teknis konstruksi yang kini sudah tidak lagi relevan dengan aturan lama. Berdasarkan data industri terbaru 2026, biaya pembangunan gedung bertingkat tinggi atau high-rise building untuk standar rusunami telah menyentuh angka Rp10 juta per meter persegi. Angka ini mencakup kenaikan harga material bangunan, upah tenaga kerja, hingga biaya perizinan dan standar keselamatan yang tidak bisa dikompromi.
Di sisi lain, pemerintah melalui regulasi teranyar masih mematok harga jual rusunami subsidi di kisaran Rp250 juta hingga Rp360 juta per unit, atau jika dikonversi hanya sekitar Rp8 juta per meter persegi. Selisih Rp2 juta per meter persegi ini bukanlah angka kecil bagi pengembang. Dengan margin yang negatif atau bahkan impas (break even), keberlanjutan bisnis pengembang menengah dan kecil terancam.
"Membangun rusunami itu risikonya sama dengan membangun apartemen mewah karena faktor keselamatan bangunan bertingkat menyangkut ribuan nyawa," tutur pihak REI dalam catatan kritisnya. Tanpa adanya penyesuaian harga atau subsidi tambahan dari sisi konstruksi, pengembang diprediksi akan lebih memilih fokus pada pembangunan rumah tapak (landed house) di pinggiran kota yang struktur biayanya lebih fleksibel.
Gairah di Timur: Konsolidasi REI Jawa Timur dan Komitmen Surabaya
Tantangan nasional ini juga menjadi bahasan utama dalam Rapat Kerja Daerah (Rakerda) REI Jawa Timur yang digelar baru-baru ini di Surabaya. Sebagai salah satu motor ekonomi properti terbesar di Indonesia, REI Jatim menyadari bahwa tantangan 2026 memerlukan sinergi yang lebih erat antara pengembang dan pemerintah daerah.
Wali Kota Surabaya, Eri Cahyadi, yang hadir dalam momentum tersebut menegaskan komitmennya untuk mempermudah langkah para pengembang dalam mengembangkan produk hunian maupun kawasan komersial. Surabaya, sebagai kota metropolitan, sangat membutuhkan suplai rusunami di pusat kota agar pekerja urban dan generasi Z tidak terus-menerus terdorong ke wilayah penyangga yang jauh.1
Sinergi ini penting mengingat Jawa Timur ditargetkan untuk menyerap sekitar Rp20 triliun atau 15 persen dari total alokasi nasional Kredit Usaha Rakyat (KUR) Perumahan tahun 2026. Jika kendala harga rusunami ini tidak segera diurai, target penyerapan dana tersebut dikhawatirkan tidak akan optimal, karena pengembang akan kesulitan menyediakan unit yang sesuai dengan daya beli masyarakat namun tetap layak secara bisnis.
Ekspansi Korporasi: Strategi Royal Residence dan Lentera Group
Di tengah polemik harga rusunami, beberapa pengembang di Jawa Timur menunjukkan langkah adaptif dengan memperkuat ekosistem kawasan. Royal Residence, pengembang township ternama di Surabaya Barat, mengumumkan strategi besar untuk tahun 2026 dengan memperluas area komersial di dalam kawasan perumahan mereka.
Lodwyk Wattimena, perwakilan manajemen Royal Residence, menjelaskan bahwa pengembangan kawasan komersial bertujuan menciptakan traffic atau keramaian di dalam lingkungan hunian, yang pada akhirnya akan mendongkrak nilai investasi aset para penghuni.13 Royal Residence bahkan telah menyiapkan lahan seluas satu hektar lebih untuk pengembangan kawasan kuliner atau food festival yang akan menggandeng berbagai anchor brand besar.
Sementara itu, untuk segmen yang lebih terjangkau, Lentera Group mulai menggarap proyek hunian di wilayah Driyorejo, Gresik, dengan harga mulai dari Rp300 jutaan.16 Hendra Dwi Prasetyo, General Manager Lentera Group, melihat bahwa kawasan Gresik Selatan memiliki prospek luar biasa bagi kaum urban dari Surabaya yang mencari hunian pertama di dekat kawasan industri.16 Fokus pada rumah tapak harga menengah-bawah tetap menjadi primadona karena skema harganya yang masih masuk akal bagi pengembang dan konsumen dibandingkan hunian vertikal di tengah kota.
PPN DTP 100 Persen: Penyangga di Tengah Tekanan Ekonomi
Beruntung, pemerintah tidak menutup mata sepenuhnya terhadap lesunya daya beli. Melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025, pemerintah resmi memperpanjang insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) sebesar 100 persen hingga akhir 31 Desember 2026.
Insentif ini berlaku untuk rumah dengan harga jual maksimal Rp5 miliar, namun pemerintah hanya mengover pajak atas bagian harga hingga Rp2 miliar. Bagi pengembang emiten besar seperti Bumi Serpong Damai (BSDE) dan Summarecon Agung (SMRA), kebijakan ini adalah "oksigen" untuk menghabiskan stok rumah siap huni (ready stock) mereka sepanjang 2026.
Kebijakan ini diharapkan mampu mengimbangi tekanan eksternal seperti perlambatan ekonomi global dan fluktuasi kurs Rupiah yang diproyeksikan berada di rentang Rp16.000 - Rp16.900 per USD pada tahun 2026. Sektor properti diharapkan mampu mencatatkan pertumbuhan laba laba emiten sebesar 10,5 persen (YoY), sebuah pembalikan positif dari tahun sebelumnya.
Implementasi Tapera dan Target FLPP 285 Ribu Unit
Sektor perumahan bersubsidi juga mengalami dinamika regulasi pasca putusan Mahkamah Konstitusi (MK) yang membatalkan kewajiban iuran Tapera bagi pekerja swasta. Hal ini memicu BP Tapera untuk meracik ulang skema pendanaan agar target penyediaan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) tetap berjalan tanpa membebani daya beli pekerja secara paksa.
Untuk tahun 2026, BP Tapera telah menetapkan target penyaluran dana Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sebanyak 285.000 unit rumah dengan total anggaran mencapai Rp37,1 triliun.22 Salah satu kebijakan baru yang menarik adalah peningkatan alokasi untuk sektor non-formal menjadi 15 persen dari total kuota, memberikan peluang lebih besar bagi pedagang mandiri dan pekerja lepas untuk memiliki rumah sendiri.
Pemerintah juga mencadangkan potensi penambahan target hingga 350.000 unit apabila penyerapan pasar meningkat pesat. Namun kembali lagi, ketersediaan unit rusunami di kota-kota besar tetap menjadi ganjalan jika aspirasi REI mengenai penyesuaian harga tidak segera diakomodasi oleh kementerian terkait.
Standard ESG: Properti Hijau Kini Jadi Keharusan
Selain masalah harga, tren pembangunan kawasan tahun 2026 sangat dipengaruhi oleh isu lingkungan dan standar Environmental, Social, and Governance (ESG). Data menunjukkan bahwa 84 persen calon konsumen properti kini mempertimbangkan sertifikasi hijau atau "Green Building" sebelum memutuskan membeli aset.
Pengembang skala kota seperti Sinar Mas Land, Ciputra Group, dan Summarecon Agung kini berlomba mengimplementasikan konsep pembangunan berkelanjutan. Di Jakarta, sebanyak 54 persen gedung perkantoran kelas A telah mengantongi sertifikat hijau. Di Jawa Timur, perumahan seperti Natura Residences Sidoarjo mulai mengadopsi konsep smart home dan eco-living untuk menarik minat keluarga muda yang melek lingkungan.
Pembangunan berkelanjutan bukan lagi sekadar strategi pemasaran, melainkan kebutuhan finansial karena banyak lembaga keuangan kini hanya menyalurkan pembiayaan investasi untuk proyek yang memiliki kepatuhan ESG yang baik.
Tantangan Administratif: PBG, SLF, dan Tata Ruang
Di balik gairah pasar, hambatan administratif masih menjadi momok bagi pengembang. Transisi dari IMB ke Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) serta kewajiban Sertifikat Laik Fungsi (SLF) seringkali terhambat oleh birokrasi yang belum transparan dan peraturan yang berubah-ubah di tingkat daerah.
Data dari Masterizin menunjukkan ada 10 penyebab utama penolakan PBG pada 2026, mulai dari dokumen administrasi yang tidak lengkap hingga desain yang tidak memenuhi persyaratan akses disabilitas pada bangunan publik. Ketidakpastian tata ruang juga disebut sebagai penghambat besar proyek properti di Jawa Timur. Jika proses perizinan tidak segera didigitalisasi secara penuh melalui sistem OSS, target pembangunan rumah tahun 2026 dikhawatirkan akan meleset dari jadwal yang ditentukan.
Kesimpulan dan Outlook Strategis
Sektor pembangunan kawasan dan properti Indonesia tahun 2026 berada pada persimpangan jalan yang krusial. Di satu sisi, ada dukungan kuat lewat insentif pajak PPN DTP 100% dan target FLPP yang ambisius. Namun di sisi lain, ancaman penghentian suplai rusunami akibat mismatch harga menjadi alarm yang tidak boleh diabaikan pemerintah.
Bagi para pemangku kepentingan, sinergi adalah kunci. Pemerintah pusat perlu mengevaluasi kembali batasan harga rusunami bersubsidi agar tetap kompetitif bagi pengembang namun terjangkau bagi MBR. Pemerintah daerah, khususnya di kota-kota besar seperti Surabaya, perlu mempercepat penetapan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) digital untuk menjamin kepastian investasi.
Bagi konsumen, tahun 2026 merupakan momentum emas untuk memanfaatkan insentif pajak sebelum periode tersebut berakhir. Dengan tetap memperhatikan reputasi pengembang dan legalitas izin (PBG/SLF), memiliki hunian impian di tengah tantangan ekonomi 2026 bukanlah hal yang mustahil. Properti tetap menjadi instrumen investasi paling aman dan fundamental bagi masa depan keluarga Indonesia.
Sumber & Referensi:
- Realestat Indonesia (REI): Catatan Kritis Outlook Properti 2026 dan Biaya Konstruksi Hunian Vertikal.
- Kementerian Keuangan RI: PMK Nomor 90 Tahun 2025 tentang PPN DTP Perumahan.
- BP Tapera: Target Penyaluran FLPP 2026 dan Kebijakan Sektor Non-Formal.
- Dinas Penanaman Modal (OSS): Regulasi Perizinan PBG dan SLF Sektor Properti.
- Kementerian ATR/BPN: Kebijakan Tata Ruang dan Pengelolaan Lahan Badan Bank Tanah.
- Masterizin: Data Penolakan PBG dan Hambatan Administratif Properti 2026.
- Bank Indonesia & BRI-MI: Economic Outlook Indonesia 2026 dan Analisis Sektoral Properti.
- DPD REI Jawa Timur: Hasil Rakerda 2025 dan Target KUR Perumahan Jatim.
