Pemerintah resmi perpanjang PPN DTP 100% hingga akhir 2026 lewat PMK 90/2025. Simak syarat harga Rp5 miliar, batas bebas pajak Rp2 miliar, dan dampaknya di sini.
Jakarta, Propertimedia – Angin segar kembali berembus bagi industri properti nasional. Memasuki tahun kedua pemerintahan Presiden Prabowo Subianto dan Wakil Presiden Gibran Rakabuming Raka, kepastian regulasi yang dinanti pasar akhirnya tiba. Pemerintah secara resmi menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025 yang mengatur tentang pemberian insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk pembelian rumah sepanjang tahun 2026.
Langkah ini bukan sekadar kebijakan fiskal biasa. Dalam kerangka "Sumitronomics," insentif ini diposisikan sebagai katalisator untuk menggerakkan daya beli kelas menengah sekaligus mendukung target ambisius "Program Tiga Juta Rumah" per tahun. Bagi Anda yang sedang menimbang-nimbang untuk membeli hunian perdana atau menambah portofolio investasi, memahami detail aturan baru ini adalah kunci untuk menghemat pengeluaran hingga ratusan juta rupiah.
Mengapa PPN DTP Diperpanjang Hingga Akhir 2026?
Keputusan Menteri Keuangan Purbaya untuk melanjutkan diskon pajak ini didasari oleh analisis mendalam terhadap fondasi ekonomi Indonesia yang semakin kuat namun tetap membutuhkan stimulus di sektor padat karya. Sektor properti diidentifikasi sebagai leading sector yang memiliki multiplier effect terhadap 180 jenis industri lainnya, mulai dari semen, besi, hingga peralatan rumah tangga.
Secara makro, pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2026 diproyeksikan stabil di angka 5,2% dengan target penerimaan pajak sebesar Rp2.357,7 triliun. Meskipun target penerimaan naik, pemerintah memilih untuk memberikan relaksasi pajak pada sektor perumahan guna memastikan perputaran uang di masyarakat tetap kencang dan backlog perumahan yang mencapai 9,9 juta unit dapat segera teratasi.
Rincian Aturan PMK 90/2025: Apa yang Berbeda?
Secara garis besar, persyaratan untuk mendapatkan insentif PPN DTP 2026 masih mengacu pada standar tahun sebelumnya, namun dengan penegasan pada periode waktu dan sistem pelaporan digital yang lebih terintegrasi.
- Besaran Insentif dan Batas Harga
Pemerintah menanggung 100 persen (seratus persen) PPN yang terutang. Namun, perlu diperhatikan adanya plafon atau batas atas:
- Harga Jual Maksimal: Hunian yang berhak mendapatkan fasilitas ini adalah rumah tapak atau satuan rumah susun (apartemen) dengan harga jual paling tinggi Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).
- Dasar Pengenaan Pajak (DPP): Fasilitas PPN DTP 100% hanya diberikan untuk bagian harga jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).
Contoh Simulasi:
Jika Anda membeli rumah siap huni seharga Rp3 miliar, maka PPN atas Rp2 miliar pertama akan ditanggung sepenuhnya oleh pemerintah (Gratis PPN). Sementara sisa harga sebesar Rp1 miliar tetap dikenakan tarif PPN normal.
- Kriteria Unit Properti
Tidak semua rumah bisa mendapatkan "diskon" ini. Properti harus memenuhi kriteria berikut:
- Hunian Baru: Harus berupa rumah tapak atau apartemen yang baru diserahkan oleh pengembang (developer).
- Ready Stock: Unit harus dalam kondisi siap huni saat Berita Acara Serah Terima (BAST) ditandatangani.
- Belum Pernah Dipindahtangankan: Unit tersebut harus benar-benar baru dan belum pernah dihuni atau dijual sebelumnya kepada pihak lain.
- Terdaftar di SIMBG/Sikumbang: Rumah wajib memiliki kode identitas unik yang terdaftar di aplikasi resmi Kementerian Pekerjaan Umum atau BP Tapera.
- Syarat Bagi Pembeli
Fasilitas ini berlaku bagi Warga Negara Indonesia (WNI) maupun Warga Negara Asing (WNA). Khusus untuk WNA, syarat mutlaknya adalah memiliki dokumen keimigrasian yang sah seperti KITAS atau paspor.3 Ketentuan lainnya adalah setiap satu orang pribadi hanya boleh memanfaatkan insentif ini untuk satu unit properti dalam satu periode kebijakan.
Dampak Kebijakan bagi Pasar Properti Jawa Timur
Sebagai salah satu motor pertumbuhan properti nasional, Jawa Timur merespons positif terbitnya PMK 90/2025. Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) Jawa Timur melihat kebijakan ini sebagai momen konsolidasi bagi pengembang di Surabaya, Sidoarjo, dan Gresik untuk menggenjot penjualan unit ready stock.
Di Sidoarjo, kehadiran Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Industri Halal diproyeksikan akan menciptakan 317.000 lapangan kerja baru. Hal ini menciptakan kebutuhan hunian yang masif di sekitar kawasan. Pengembang seperti Natura Residences Sidoarjo telah menyiapkan klaster-klaster modern dengan konsep smart home dan green living yang harganya masuk dalam rentang insentif PPN DTP, yakni di kisaran Rp900 juta hingga Rp2,5 miliar.
Sementara itu, di Surabaya Barat, pengembang besar seperti Royal Residence (Bhakti Tamara Group) juga terus memacu pengembangan kawasan komersial dan residensial premium mereka. Dengan design ratio 50:50 antara hunian dan area hijau, proyek-proyek seperti ini menjadi incaran konsumen yang mencari kualitas hidup sekaligus keuntungan pajak di tahun 2026.
Kewajiban Administrasi Pengembang (PKP)
Bagi Anda yang berprofesi sebagai pengembang, PMK 90/2025 memberikan tanggung jawab administratif yang ketat guna menghindari penyalahgunaan fasilitas:
- Pembuatan Faktur Pajak: Pengusaha Kena Pajak (PKP) penjual wajib menerbitkan faktur pajak dengan kode fasilitas "07" untuk bagian yang ditanggung pemerintah.
- Laporan Realisasi: Pengembang harus melaporkan realisasi PPN DTP melalui SPT Masa PPN. Keterlambatan pelaporan dapat mengakibatkan insentif dibatalkan dan pajak harus dibayar normal.
- Identitas Pembeli: Faktur pajak harus mencantumkan NIK atau nomor paspor pembeli secara akurat guna verifikasi kuota satu unit per orang.
Hal-Hal yang Membatalkan Insentif (Wajib Tahu!)
Masyarakat perlu waspada terhadap beberapa kondisi yang bisa membuat hak atas PPN DTP hangus, antara lain:
- Pembayaran Sebelum 2026: Jika uang muka (DP) atau cicilan pertama dibayarkan sebelum tanggal 1 Januari 2026, maka unit tersebut tidak berhak atas insentif PMK 90/2025.
- Serah Terima Terlambat: Penandatanganan BAST harus dilakukan dalam rentang waktu 1 Januari hingga 31 Desember 2026. Lewat dari tanggal tersebut, fasilitas tidak berlaku.
- Dijual Kembali: Unit yang dibeli dengan fasilitas PPN DTP dilarang dipindahtangankan (dijual kembali) dalam jangka waktu 1 tahun sejak serah terima.
Tantangan Perizinan: PBG dan SLF
Meskipun kebijakan fiskal sudah sangat mendukung, industri properti 2026 masih membayangi tantangan di sektor perizinan. Implementasi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) seringkali menjadi titik hambat penyerahan unit kepada konsumen.
Data dari Masterizin menunjukkan bahwa banyak pengajuan PBG ditolak karena ketidaksesuaian desain dengan rencana tata ruang atau dokumen administrasi tanah yang tidak lengkap. Padahal, tanpa SLF, sebuah gedung tidak dianggap layak fungsi secara hukum dan pengembang dilarang melakukan serah terima unit secara resmi. Sinergi antara pemerintah pusat (lewat sistem OSS) dan daerah sangat diperlukan untuk memastikan kelancaran administrasi ini agar konsumen benar-benar bisa menikmati manfaat PMK 90/2025 tepat waktu.
FAQ: Pertanyaan Seputar PPN DTP 2026
- Apakah rumah indent bisa dapat PPN DTP 100%?
Sesuai aturan, insentif hanya berlaku untuk rumah yang sudah selesai dibangun dan siap huni (serah terima) dalam masa pajak 2026. Rumah yang baru akan selesai di 2027 tidak bisa mendapatkan fasilitas ini.
- Saya sudah beli rumah pakai PPN DTP tahun 2024, bolehkah saya beli lagi di 2026 pakai fasilitas yang sama?
Tidak bisa. Fasilitas ini dibatasi satu unit per satu nomor identitas (NIK/Paspor) selama periode kebijakan.
- Berapa harga rumah minimal agar WNA bisa dapat insentif ini?
WNA tetap harus mengikuti aturan batasan harga minimum kepemilikan properti asing di Indonesia. Untuk rumah tapak di Pulau Jawa (termasuk Jawa Timur), harga minimumnya adalah Rp5 miliar. Untuk apartemen di Jawa Timur, minimal Rp2 miliar.
- Apakah PPN DTP berlaku untuk ruko?
Fasilitas ini secara spesifik diberikan untuk rumah tapak yang berfungsi sebagai tempat tinggal dan satuan rumah susun (apartemen) yang berfungsi sebagai hunian.
Kesimpulan: Strategi Cerdas di Tahun 2026
Terbitnya PMK Nomor 90 Tahun 2025 merupakan sinyal kuat bahwa pemerintah berkomitmen menjaga stabilitas sektor properti sebagai tulang punggung ekonomi nasional. Dengan batas harga bebas pajak hingga Rp2 miliar untuk hunian maksimal Rp5 miliar, konsumen memiliki ruang yang cukup luas untuk memilih properti berkualitas di lokasi strategis.
Bagi Anda yang mengincar kawasan berkembang seperti Sidoarjo dan Surabaya Barat, tahun 2026 adalah momentum yang tepat. Pastikan Anda hanya memilih unit dari pengembang yang memiliki legalitas PBG/SLF yang jelas dan unit yang sudah masuk dalam daftar Sikumbang milik pemerintah. Dengan perencanaan yang matang, impian memiliki hunian nyaman sekaligus menguntungkan secara finansial bukan lagi sekadar angan.
Sumber & Referensi:
- JDIH Kementerian Keuangan RI: Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025.
- Setkab RI / Kemenko Perekonomian: Siaran Pers Mengenai Perpanjangan Insentif Fiskal Perumahan.
- BP Tapera: Panduan Registrasi Unit Sikumbang dan Penyaluran FLPP 2026.
- Kementerian ATR/BPN: Regulasi Turunan UU Cipta Kerja (PP 18/2021).
- Masterizin: Analisis Kendala Perizinan PBG dan SLF Properti Nasional.
- REI (Realestat Indonesia): Outlook Properti Nasional 2026.
- Bank Indonesia: Laporan Proyeksi Ekonomi dan Moneter Indonesia 2026.
- BRI-MI / BCA Sekuritas: Market Outlook 2026 - Property Sector Analysis.
