Pelajari panduan lengkap klaim PPN DTP 100 persen tahun 2026 berdasarkan PMK 90/2025. Syarat bebas pajak beli rumah baru siap huni hingga harga lima miliar rupiah.
Jakarta, Propertimedia - Mewujudkan impian memiliki hunian pribadi sering kali terbentur pada tingginya biaya transaksi yang harus disiapkan di awal perjalanan. Selain uang muka dan biaya provisi bank, komponen Pajak Pertambahan Nilai atau PPN sebesar sebelas persen sering kali menjadi beban finansial yang cukup berat bagi calon pembeli. Namun, kabar baik datang di tahun 2026 bagi para pencari rumah pertama maupun investor properti di tanah air. Pemerintah melalui Kementerian Keuangan secara resmi memperpanjang stimulus fiskal berupa Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah atau PPN DTP sebesar seratus persen. Melalui payung hukum Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025, insentif ini dirancang untuk menjaga momentum pertumbuhan sektor properti sekaligus memberikan kado manis bagi masyarakat yang ingin melakukan serah terima rumah sepanjang periode Januari hingga Desember 2026.
Kebijakan strategis ini merupakan bagian dari Paket Ekonomi 2025-2026 yang bertujuan memperkuat daya beli kelas menengah dan mendorong sektor perumahan sebagai motor penggerak ekonomi nasional.4 Bagi Anda yang sedang merencanakan pembelian unit rumah tapak atau apartemen baru, memahami mekanisme klaim pajak ini bukan sekadar soal administrasi, melainkan cara cerdas untuk menghemat anggaran hingga ratusan juta rupiah. Panduan ini akan mengupas tuntas syarat teknis, mekanisme pelaporan, hingga pentingnya kode identitas rumah agar hak Anda atas fasilitas bebas pajak ini tidak hilang begitu saja.
Memahami Landasan Hukum dan Filosofi PMK 90/2025
Langkah pertama dalam memahami fasilitas ini adalah dengan menelaah Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 yang mulai berlaku efektif sejak tanggal 1 Januari 2026. Peraturan ini secara spesifik mengatur bahwa pemerintah akan menanggung penuh beban pajak atas penyerahan properti tertentu yang memenuhi kriteria siap huni. Filosofi di balik pemberian insentif ini adalah untuk mempercepat penyerapan stok rumah dari para pengembang dan menggerakkan puluhan industri turunan lainnya, mulai dari semen, cat, hingga perabot rumah tangga.
Pemerintah menyadari bahwa sektor properti memiliki efek pengganda yang sangat besar terhadap lapangan kerja dan pertumbuhan ekonomi daerah. Dengan memberikan pembebasan pajak, harga rumah di pasar primer atau pasar baru menjadi lebih kompetitif dibandingkan jika harus membayar pajak normal. Namun, perlu diingat bahwa status DTP atau ditanggung pemerintah berarti pajak tersebut tetap terutang namun dibayarkan oleh negara melalui Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara. Hal ini menuntut adanya dokumentasi yang sangat tertib dari sisi pengembang maupun pembeli agar proses verifikasi oleh Direktorat Jenderal Pajak berjalan lancar.
Batasan Harga Jual dan Skema Perhitungan Insentif
Meskipun judul besarnya adalah bebas pajak untuk rumah hingga lima miliar rupiah, terdapat batasan teknis yang sangat krusial untuk dipahami agar tidak terjadi salah persepsi saat melakukan perhitungan di depan pengembang. Fasilitas PPN DTP seratus persen diberikan untuk bagian harga jual rumah sampai dengan dua miliar rupiah. Artinya, jika Anda membeli rumah dengan harga jual tepat di angka dua miliar rupiah, maka seluruh PPN sebesar sebelas persen atau senilai dua ratus dua puluh juta rupiah akan ditanggung sepenuhnya oleh pemerintah, sehingga Anda membayar pajak nol rupiah.
Dinamika perhitungan sedikit berbeda jika Anda memilih unit dengan harga di atas dua miliar hingga batas maksimal lima miliar rupiah. Sebagai contoh nyata, apabila seseorang mengakuisisi unit apartemen mewah seharga tiga miliar rupiah, maka bagian harga dua miliar rupiah pertama mendapatkan fasilitas bebas pajak (hemat dua ratus dua puluh juta rupiah). Sementara itu, selisih harga sebesar satu miliar rupiah sisanya tetap dikenakan tarif PPN normal sebelas persen yang harus dibayar oleh pembeli. Dengan skema ini, pemerintah tetap memberikan stimulus bagi segmen menengah-atas tanpa kehilangan seluruh potensi penerimaan pajak dari properti bernilai tinggi. Perlu dicatat pula bahwa fasilitas ini hanya berlaku untuk satu orang pribadi atas perolehan satu unit properti, baik rumah tapak maupun rumah susun.
Syarat Mutlak Unit Properti dan Status Siap Huni
Tidak semua jenis properti bisa mendapatkan fasilitas mewah ini. Terdapat kriteria ketat yang harus dipenuhi oleh unit hunian agar lolos verifikasi perpajakan. Syarat utamanya adalah unit tersebut harus merupakan rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni. Istilah siap huni di sini bukan sekadar janji lisan pengembang, melainkan harus dibuktikan secara fisik bahwa bangunan telah selesai seratus persen dan siap ditempati oleh pemilik baru sesuai standar teknis bangunan gedung.
Lebih jauh lagi, insentif ini hanya berlaku untuk penyerahan pertama dari pengembang atau developer yang sudah berstatus Pengusaha Kena Pajak atau PKP kepada pembeli individu. Rumah bekas atau properti di pasar sekunder yang dijual oleh perorangan tidak berhak mendapatkan fasilitas ini karena transaksi tersebut pada dasarnya tidak dikenakan PPN sejak awal, melainkan hanya Pajak Penghasilan atau PPh final bagi penjual. Selain itu, properti yang sebelumnya telah mendapatkan fasilitas pembebasan PPN melalui skema lain tidak dapat digabungkan atau memanfaatkan insentif berdasarkan PMK 90/2025 ini secara tumpang tindih.
Peran Krusial Kode Identitas Rumah dalam Validasi Pajak
Salah satu aspek teknis yang sering kali terabaikan oleh pembeli namun menjadi penentu utama keberhasilan klaim adalah kepemilikan Kode Identitas Rumah. Setiap unit properti yang diajukan untuk mendapatkan PPN DTP wajib terdaftar dan memiliki kode unik yang diterbitkan melalui aplikasi kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan atau melalui Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat atau BP Tapera. Kode ini berfungsi sebagai identitas digital yang memastikan bahwa unit tersebut memang nyata, siap huni, dan memenuhi standar teknis yang ditetapkan pemerintah.
Tanpa adanya kode identitas rumah yang valid dalam sistem, pengembang tidak akan bisa menerbitkan faktur pajak dengan kode fasilitas khusus. Sebagai pembeli, sangat disarankan untuk menanyakan secara langsung kepada pihak pengembang apakah unit yang Anda minati sudah mengantongi kode tersebut sebelum melakukan penandatanganan perjanjian apa pun. Keberadaan kode ini juga mempermudah Direktorat Jenderal Pajak dalam melakukan pengawasan agar tidak terjadi klaim ganda atas satu objek pajak yang sama, mengingat setiap orang hanya diperbolehkan mendapatkan satu kali fasilitas selama periode berjalan.
Mekanisme Berita Acara Serah Terima (BAST) dan Periode Waktu
Waktu penyerahan unit merupakan variabel penentu apakah transaksi Anda berhak atas insentif atau tidak. Fasilitas ini diberikan untuk penyerahan rumah yang dilakukan mulai tanggal 1 Januari 2026 sampai dengan 31 Desember 2026. Penyerahan tersebut harus dibuktikan dengan dokumen legal berupa Berita Acara Serah Terima atau BAST yang ditandatangani oleh pengembang dan pembeli di hadapan pejabat berwenang atau melalui sistem yang telah ditentukan.
Penting untuk diperhatikan bahwa pembayaran uang muka atau cicilan pertama juga memiliki aturan waktu yang ketat. Transaksi tidak boleh diawali dengan pembayaran uang muka sebelum tanggal 1 Januari 2026 jika ingin memanfaatkan insentif seratus persen di tahun tersebut. Jika pembayaran sudah dimulai sebelum periode insentif, maka kemungkinan besar Anda hanya bisa menikmati fasilitas atas sisa pelunasan yang dilakukan di tahun 2026, itu pun tergantung pada ketentuan transisi yang diatur lebih lanjut oleh otoritas pajak. Dalam dokumen BAST tersebut, wajib mencantumkan informasi lengkap mulai dari nama dan nomor identitas kependudukan pembeli, kode identitas rumah, hingga nomor faktur pajak terkait.
Prosedur Penerbitan Faktur Pajak oleh Pengembang
Meskipun pembeli adalah pihak yang diuntungkan secara finansial, namun tanggung jawab administratif dalam pengajuan PPN DTP berada sepenuhnya di tangan pengembang sebagai Pengusaha Kena Pajak penjual. Pengembang wajib menerbitkan faktur pajak elektronik melalui sistem e-Faktur dengan menggunakan kode transaksi khusus, yaitu kode 07. Kode 07 menandakan bahwa pajak tersebut tidak dipungut dari pembeli karena ditanggung oleh pemerintah.
Dalam faktur pajak tersebut, pengembang harus mencantumkan keterangan tambahan yang menegaskan bahwa pajak tersebut ditanggung pemerintah berdasarkan PMK 90/2025. Jika rumah yang dibeli memiliki harga di atas dua miliar rupiah, pengembang harus menerbitkan dua jenis faktur: satu faktur berkode 07 untuk porsi harga hingga dua miliar rupiah, dan satu faktur berkode 01 untuk selisih harga yang pajaknya tetap dibayar oleh pembeli secara normal. Kelalaian pengembang dalam menerbitkan faktur dengan kode yang benar dapat berakibat pada ditagihnya kembali pajak tersebut kepada pembeli di kemudian hari, sehingga ketelitian dalam memeriksa salinan faktur pajak menjadi sangat penting bagi Anda.
Pantangan dan Risiko Kegagalan Mendapatkan Insentif
Terdapat beberapa kondisi yang dapat menyebabkan hak insentif Anda gugur atau bahkan ditagih kembali oleh negara. Larangan paling mendasar adalah unit properti yang telah mendapatkan fasilitas PPN DTP tidak boleh dipindahtangankan atau dijual kembali dalam jangka waktu kurang dari satu tahun sejak tanggal serah terima. Kebijakan ini bertujuan untuk mencegah spekulasi di pasar properti dan memastikan bahwa penerima manfaat adalah mereka yang memang benar-benar membutuhkan hunian atau investor jangka panjang.
Selain itu, insentif tidak akan diberikan jika ditemukan bahwa pembeli telah memanfaatkan fasilitas serupa untuk unit properti lain di tahun yang sama atau periode insentif sebelumnya yang dilarang untuk digabung.5 Ketidaksesuaian data antara kartu tanda penduduk dengan data di sistem kementerian perumahan juga dapat menghambat proses validasi. Oleh karena itu, pastikan Nomor Induk Kependudukan atau NIK Anda sudah terintegrasi dan tervalidasi dengan sistem Direktorat Jenderal Pajak untuk menghindari kendala administratif saat pelaporan realisasi oleh pihak pengembang.
Langkah Praktis Koordinasi dengan Pengembang Properti
Bagi Anda yang berencana melakukan transaksi di tahun 2026, koordinasi proaktif dengan pengembang adalah kunci sukses mendapatkan fasilitas ini. Pertama, pastikan proyek perumahan tersebut telah bekerja sama dengan bank dan memiliki kredibilitas yang baik dalam administrasi perpajakan.
Kedua, mintalah jadwal pembangunan yang realistis untuk menjamin bahwa proses BAST dapat benar-benar terlaksana sebelum tanggal 31 Desember 2026. Banyak kasus kegagalan klaim terjadi karena keterlambatan pembangunan atau delay konstruksi yang menyebabkan serah terima melampaui batas waktu insentif yang ditetapkan pemerintah.
Ketiga, simpanlah seluruh dokumen mulai dari perjanjian pengikatan jual beli yang telah dilunasi, salinan faktur pajak berkode 07, hingga dokumen BAST asli sebagai bukti yang sah. Dokumen-dokumen ini akan sangat diperlukan jika sewaktu-waktu terdapat pemeriksaan atau verifikasi ulang dari kantor pelayanan pajak setempat. Ingatlah bahwa meskipun pengembang yang melaporkan realisasinya, Anda sebagai pemilik aset memiliki kepentingan hukum yang besar untuk memastikan status pajak rumah tersebut sudah bersih dan tervalidasi sebagai pajak yang ditanggung pemerintah.
Mengoptimalkan Peluang Hunian di Era Stimulus Fiskal
Fasilitas PPN DTP 100 persen di tahun 2026 melalui PMK 90/2025 merupakan kesempatan emas yang jarang terjadi secara beruntun dalam siklus ekonomi. Pembebasan pajak atas harga hingga dua miliar rupiah untuk rumah berbanderol maksimal lima miliar rupiah adalah dorongan nyata bagi masyarakat untuk memiliki aset properti yang aman dan legal. Kunci keberhasilan dalam memanfaatkan panduan ini terletak pada ketelitian Anda dalam memverifikasi status siap huni unit, ketersediaan kode identitas rumah, serta ketepatan waktu dalam melakukan proses serah terima fisik bangunan.
Dengan perencanaan yang matang dan pemahaman teknis yang mendalam mengenai syarat perpajakan ini, impian memiliki rumah berkualitas bukan lagi sekadar narasi belaka, melainkan keputusan finansial yang sangat menguntungkan. Manfaatkan tahun 2026 sebagai momentum untuk mengamankan hunian impian Anda dengan biaya transaksi yang jauh lebih ringan. Tetaplah waspada terhadap segala bentuk penawaran yang tidak transparan mengenai aspek pajak, dan pastikan setiap langkah transaksi Anda tercatat secara resmi dalam sistem administrasi negara untuk menjamin kepastian hukum di masa depan.
Disclaimer: Seluruh informasi mengenai regulasi perpajakan mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 dan kebijakan pemerintah tahun 2026. Pembaca disarankan untuk melakukan verifikasi ulang kepada Kantor Pelayanan Pajak (KPP) setempat atau konsultan pajak profesional sebelum melakukan transaksi besar, mengingat aturan teknis pelaksanaan dapat mengalami penyesuaian berkala oleh otoritas terkait.
Sumber Referensi:
- Kementerian Keuangan Republik Indonesia - Jaringan Dokumentasi dan Informasi Hukum: https://jdih.kemenkeu.go.id/
- Direktorat Jenderal Pajak (DJP) - Layanan Perpajakan Digital: https://www.pajak.go.id/
- Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) - Kode Identitas Rumah: https://tapera.go.id/
- Portal Informasi Indonesia - Kebijakan Ekonomi Nasional: https://indonesia.go.id/
- Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (Sistem SIMBG): https://simbg.pu.go.id/
